- Al cierre del 2024 el flujo disponible para distribución de Fibra MTY alcanzó los 661.3 millones de pesos, un 62.0% por encima del mismo indicador del cuarto trimestre del 2023.
- Considerando el efectivo disponible y la capacidad de endeudamiento al cierre del 4T24, Fibra MTY tiene la posibilidad de invertir una cantidad cercana a 600 millones de dólares en el sector inmobiliario industrial.
- Además de anunciar la guía de resultados, Fibra Mty anunció que por décimo año consecutivo, cumplió con su guía de resultados durante el año terminado en 2024.
Monterrey, Nuevo León, a 19 de febrero de 2025 – Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del cuarto trimestre de 2024 (“4T24”).
Comentarios Destacados del periodo:
- Por décimo año consecutivo Fibra Mty logró el rango alto de la guía de resultados 2024 al haber generado un AFFO de Ps. 1.0140 (a un tipo de cambio promedio ponderado de Ps. 18.37 por dólar durante el 2024), equivalente a un resultado de 8.3% calculado al precio de Ps. 12.27 por CBFI al inicio del 2024.
- El pasado 11 de febrero, el Comité Técnico aprobó la guía de resultados para el ejercicio 2025. El objetivo del AFFO por CBFI considerando el tipo de cambio durante las primeras semanas del 2025 (Ps. 20.50 – Ps.20.74) se ubica en Ps. 1.083 – Ps. 1.095. Esta guía se traduce en un rendimiento en la parte alta de 10.1% respecto al precio de Ps. 10.80 por CBFI al inicio del 2025.
- Durante el 4T24, Fibra Mty recompró 16.6 millones de CBFIs, de tal manera que, al 31 de diciembre de 2024, el monto total que el Fideicomiso ha recomprado asciende a 37.8 millones de certificados, equivalente a aproximadamente 1.5% de los CBFIs en circulación posterior a la oferta subsecuente de capital realizada a inicios del año.
- El 10 de diciembre de 2024, se realizó un pago parcial de US$ 119.0 millones por 6 naves pertenecientes al portafolio industrial “Batach”.
- En cuanto a la estrategia de desinversión del portafolio de Oficinas catalogado como bajo rendimiento, durante el 4T24 se concluyó satisfactoriamente la venta del inmueble ocupado anteriormente por Axtel. El monto de dicha transacción fue de US$ 15.0 millones. Adicionalmente, se cuenta con una oferta vinculante por el inmueble de oficinas Fortaleza por Ps. 360 millones.
- Al 31 de diciembre, Fibra Mty cuenta con Ps. 6,198.2 millones en efectivo y equivalentes de efectivo e inversiones financieras, explicado principalmente por su más reciente emisión de capital realizada para invertir en propiedades industriales. Asimismo, el saldo de propiedades de inversión y activos totales ascienden a Ps. 38,115.4 millones y Ps. 46,013.3 millones, respectivamente.
- Al cierre del 4T24, el nivel de endeudamiento se ubicó en 25.9%, un decremento en comparación con el 26.6% registrado al cierre de 2023.
- Considerando el efectivo disponible y la capacidad de endeudamiento al cierre del 4T24, Fibra Mty tiene la posibilidad de invertir una cantidad cercana a US$ 600 millones en el sector industrial sin sobrepasar su nivel de endeudamiento objetivo del 35%.
- Fibra Mty cerró el 4T24 con 117 propiedades en su portafolio, incluyendo 93 para uso industrial, 18 para uso de oficinas, y 6 para uso comercial. El Área Bruta Rentable (“ABR”) ascendió a 1,871,530 m2 con una tasa de ocupación de 96.2%, al 31 de diciembre de 2024 calculada por ABR. Adicionalmente, la reserva territorial se mantuvo en un total de 912,546 m2.
- La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$5.9 en naves industriales, US$19.4 en oficinas corporativas, US$16.1 en oficinas operativas y US$7.7 en inmuebles comerciales.
- Los ingresos totales alcanzaron Ps. 775.5 millones, 27.7% por encima del 4T23.
- El Ingreso Operativo Neto (“ION”) fue de Ps. 707.2 millones, 28.1% mayor al 4T23.
- La utilidad antes de financieros, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (“UAFIDA”) del 4T24 alcanzó Ps. 656.7 millones, 29.3% por encima del 4T23.
- Los márgenes ION y UAFIDA del 4T24 fueron de 91.2% y 84.7%, respectivamente, 120 y 170 puntos base por encima de los márgenes objetivo de 90% y 83%, respectivamente.
- El Flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 684.7 millones y Ps. 661.3 millones, respectivamente, 62.4% y 62.0% por encima del 4T23.
- La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 4T24, ascenderá a Ps. 622.1 millones, equivalentes a Ps. 0.257 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación al 31 de diciembre de 2024. La distribución del 4T24 representa un rendimiento anualizado del 9.8% respecto al precio de Ps. 10.50 por CBFI al inicio del trimestre.
Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty
«El valor no se encuentra en momentos de comodidad y conveniencia, sino en tiempos de desafío y controversia”
-Martin Luther King, Jr.
Me dirijo a ustedes para compartir los principales logros alcanzados durante el 2024, el año de nuestro décimo aniversario. Me enorgullece poder ver las oportunidades que hemos podido capturar durante los últimos 10 años y la Compañía que en conjunto con nuestros inversionistas, inquilinos, colaboradores y proveedores hemos podido construir. Cada año transcurrido ha traído consigo retos y oportunidades de mayor magnitud, y estoy convencido de que, si continuamos cumpliendo con los lineamientos de nuestro modelo de negocio, honrando nuestros compromisos hacia el público inversionista e innovando y adaptándonos a las tendencias del mercado, esta habrá sido solo una de muchas décadas por venir.
Entrando a los resultados del año, por décimo año consecutivo Fibra Mty logró el rango alto de la guía de resultados 2024 al haber generado un AFFO por CBFI de Ps. 1.0140 (a un tipo de cambio promedio ponderado de Ps. 18.37 por dólar durante el 2024), equivalente a un resultado de 8.3% calculado al precio de Ps. 12.27 por CBFI al inicio del 2024, reflejando la fortaleza de nuestro modelo de negocio, el impulso de nuestro rendimiento orgánico y la solidez de nuestra estrategia de crecimiento.
Este resultado refleja el avance en el cumplimiento de los compromisos realizados en marzo del 2024, durante nuestra primera emisión de capital con participación internacional, donde se captaron aproximadamente US$ 467 millones con una demanda de 2.1 veces sobre el monto base, en donde nos comprometimos a:
- Realizar inversiones por US$ 700 millones en activos industriales:
En este sentido, durante el año reforzamos nuestra presencia en el sector industrial con la adquisición del portafolio Aerotech en Querétaro y 6 naves del portafolio Batach en Nuevo León, además de haber firmado expansiones en propiedades industriales de nuestro portafolio por aproximadamente US$ 68.0 millones, de las cuales el 45% ya fueron entregadas y hoy se encuentran generando ingresos. Estos portafolios, ubicados en mercados estratégicos, nos han permitido fortalecer nuestros activos e incrementar nuestra capacidad de revaluación y generación de efectivo hacia adelante.
El monto de las inversiones realizadas y anunciadas al 4T24 asciende a US$422.7 millones, equivalente a más del 60% del objetivo. Un punto destacable, es que el rendimiento esperado de estas inversiones se encuentra por encima del 8.0%, un rendimiento destacado al considerar la calidad de las inversiones realizadas en materia de ubicación, construcción, inquilino y fundamentales del contrato de arrendamiento. Al cierre del 2024, continuamos avanzando en la negociación de nuevas inversiones las cuales nos posiciona de forma favorable para cumplir con nuestro objetivo antes del cierre del 1T25.
- Iniciar la desinversión del portafolio de oficinas:
Antes del cierre del año, logramos desinvertir el edificio de oficinas anteriormente ocupado por Axtel por US$ 15.0 millones y firmar un acuerdo vinculante para la venta del inmueble Fortaleza por Ps. 360 millones. En conjunto, estas dos transacciones representan aproximadamente el 60% del valor de las propiedades de oficinas consideradas de bajo desempeño. Además, continuamos avanzando en el proceso de análisis para la desinversión de la totalidad del portafolio de oficinas y comercial de una manera ordenada y responsable.
Dependiendo de las condiciones de mercado al momento de materializar dichas transacciones, los recursos provenientes de estas desinversiones podrán ser destinados a propiedades industriales y/o a la recompra de certificados propios, considerando que el precio actual de cotización no refleja el valor razonable que debería tener nuestro CBFI, principalmente por nuestra capacidad de generación de efectivo.
- Incrementar la bursatilidad del CBFI
Durante el 2024, después del levantamiento de capital, tuvimos una bursatilidad de aproximadamente US$ 1.3 millones diarios, en comparación con US$ 0.4 millones al 4T23. En este sentido, seguiremos implementando diferentes estrategias para mantener e incrementar la bursatilidad hacia adelante.
Asimismo, los avances en la optimización de nuestra estructura de capital desempeñaron un papel fundamental en el cumplimiento de nuestra guía de resultados. Durante 2024, llevamos a cabo la sustitución total de nuestra deuda bancaria, logrando una reducción en el costo financiero y una extensión del perfil de vencimientos. Al cierre del año, tomando en cuenta el efectivo disponible y la capacidad de endeudamiento, tenemos la posibilidad de invertir aproximadamente US$ 600 millones sin sobrepasar nuestro límite de endeudamiento del 35%, lo que nos permitirá seguir fortaleciendo nuestro portafolio de propiedades sin sacrificar nuestra prudencia financiera ni recurrir al mercado de capitales. Es importante mencionar que casi al cierre del año, HR Ratings incrementó nuestra calificación crediticia en escala global a BBB+, mientras que Fitch Ratings ratificó su calificación en BBB-. Ambas calificaciones son consideradas como grado de inversión, demostrando la robustez de nuestra estructura de capital y disciplina financiera.
Adicionalmente, y en línea con lo mencionado anteriormente, estamos convencidos de que recomprar nuestros certificados en estos niveles de cotización es la operación con mayor rentabilidad para nuestros inversionistas. Durante 2024, recompramos un total de 37.8 millones de CBFIs, que representan aproximadamente el 1.5% de los CBFIs en circulación posteriores a la emisión de capital, y continuaremos recomprando mientras esta distorsión en el mercado persista. En esta dirección, considerando que nuestro AFFO generado durante el año (1.0140 por CBFI) estuvo muy por encima de la guía de resultados (0.9716 por CBFI), el Comité Técnico aprobó utilizar el excedente de flujo generado para destinarlo a recomprar títulos propios, un beneficio permanente para los inversionistas.
En este sentido, el pasado 11 de febrero de 2025, el Comité Técnico aprobó la guía de resultados para el ejercicio 2025. El objetivo del AFFO por CBFI, considerando el tipo de cambio durante las primeras semanas del 2025 de Ps. 20.50 – Ps. 20.74, se ubica entre Ps. 1.083 – Ps. 1.095, lo que representa un rendimiento de hasta 10.1% sobre el precio al cierre del 2024, considerablemente por encima de instrumentos comparables y con características defensivas en materia de fluctuación cambiaria y presiones inflacionarias.
En el contexto global, sin duda las recientes discusiones sobre la posible imposición de tarifas por parte de EE.UU. a las exportaciones mexicanas han generado cierta inquietud en el mercado. Sin embargo, la demanda de espacios industriales en México sigue en niveles altos, impulsada por la competitividad del país en costos de manufactura y de mano de obra calificada, sin mencionar la apertura y apoyo demostrado por el Gobierno en el nuevo sexenio. Seguiremos atentos a la evolución de estas medidas, con la convicción de que México seguirá consolidándose como un destino estratégico para la inversión industrial.
Concluimos 2024 profundamente agradecidos por la confianza y el respaldo que nos brindaron en esta primera década de Fibra Mty, así como satisfechos con el avance en el cumplimiento de nuestros compromisos. Miramos hacia 2025 con optimismo y determinación, con el objetivo de mantener nuestro crecimiento disciplinado, seguir optimizando nuestra generación de flujo y continuar capitalizando las oportunidades que fortalezcan nuestra presencia en mercados industriales estratégicos, siempre con el enfoque de maximizar la rentabilidad para nuestros inversionistas.
Acerca de Fibra Mty
Fibra MTY es el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente. El portafolio de propiedades de Fibra MTY está compuesto por 112 propiedades, incluyendo 87 para uso industrial, 19 para uso de oficinas, y 6 para uso comercial. El Área Bruta Rentable (“ABR”) ascendió a 1,766,418 m2 con una tasa de ocupación de 96.0%, al 30 de septiembre de 2024 calculada por ABR. Adicionalmente, su reserva territorial registró un total de 912,546 m2
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Fuente: PR