Fibra Mty captura economías de escala y logra un margen UAFIDA de 85%, un nuevo máximo histórico y el más alto en la industria | #Tech

• La FIBRA dirigida por Jorge Ávalos Carpinteyro, cuenta con una capacidad para incrementar su portafolio de propiedades hasta por 250 millones de dólares, sin acudir a los mercados de capitales y sin superar el 35% de nivel de endeudamiento.
• A tres meses de la adquisición de Zeus, la segunda transacción de bienes industriales más grande de México, Fibra Mty ha logrado integrar en su totalidad, los procesos operativos y de crecimiento de las propiedades adquiridas.
• Tras pagar anticipadamente parte de su deuda, Fibra Mty tiene un nivel de endeudamiento cercano al 25% a una tasa de interés promedio de 4.8%, uno de los costos más bajos en el mercado a pesar del incremento en las tasas de interés.

Monterrey, Nuevo León, a 26 de julio 2023 – Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del segundo trimestre de 2023 (“2T23”).

Comentarios destacados del periodo

Durante el 2T23, Fibra Mty pagó anticipadamente 183 millones de dólares con los recursos provenientes de la segunda liquidación de la suscripción preferente de capital recibidos el 5 de abril de 2023 y de la devolución del IVA de la adquisición de Zeus recibidos el 23 de junio del mismo año. Como consecuencia, al 30 de junio de 2023 el nivel de endeudamiento se ubica en 25.7% con un costo financiero promedio ponderado de 4.8%.

Fibra Mty cuenta con una capacidad para incrementar su portafolio de propiedades hasta por 250 millones de dólares (mdd), sin acudir a los mercados de capitales y sin superar el 35% de nivel de endeudamiento. 

El 12 de abril de 2023, Fitch Ratings subió la calificación crediticia de la emisora, posicionándola en grado de inversión. Como consecuencia de lo anterior, el 15 de junio de 2023, la emisora logró reducir en más de 60 puntos base el costo financiero sobre un nocional de 150 mdd a través de la sustitución del crédito sindicado firmado en 2021 con una nueva línea bilateral con BBVA. Se estima que este tipo de beneficios se pudiesen seguir materializando en futuras transacciones de financiamiento. 

Fibra Mty cerró el 2T23 con 103 propiedades en su portafolio, incluyendo 19 para uso de oficinas, 78 para uso industrial y 6 para uso comercial.  

Al cierre del 2T23, Fibra Mty registró un total de 1,602,612 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 30 de junio de 2023 fue de 95.3%, calculada por ABR.

En el sector industrial, Fibra Mty celebró tres contratos de expansiones en los estados de Querétaro, San Luis Potosí y Nuevo León por una inversión estimada total de 34.5 mdd, mismos que sumarán al portafolio 41,494 m2 y generarán un Ingreso Operativo Neto (“ION”) anual de 3.4 millones de dólares. Se estima que estos espacios empiecen a generar rentas entre el 2T24 y 4T24. Por otro lado, los niveles de ocupación incrementaron de 98.2% a 98.7% durante el 2T23. Derivado de los contratos en negociación, se estima llegar a niveles de ocupación por arriba del 99.0% antes del cierre de año. 

En el sector de oficinas, el desempeño del portafolio se vio beneficiado por el incremento de ocupación al pasar de un 70.8% en el trimestre anterior a 73.0% al cierre del 2T23. La ocupación se dio principalmente en el mercado de Guadalajara.

La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$20.1 en oficinas corporativas, US$15.9 en oficinas operativas, US$5.5 en naves industriales y US$8.7 en inmuebles comerciales.

Los ingresos totales alcanzaron 593.4 millones de pesos, 58.7% por encima del 2T22. 

El ION fue de Ps. 541.6 millones, 62.8% mayor al 2T22. 

La UAFIDA del 2T23 alcanzó Ps. 504.1 millones, 67.2% por encima del 2T22. 

Los márgenes ION y UAFIDA del 2T23 fueron de 91.3% y 85.0%, respectivamente, 230 y 440 puntos base por encima del 2T22 y marcando un nuevo máximo histórico en margen UAFIDA y el más alto en la industria. 

El flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 418.3 millones y Ps. 405.1 millones, respectivamente, 62.7% y 65.4% por encima del 2T22. Este crecimiento fue impulsado por los tres meses de operación del portafolio Zeus, adquirido el 29 de marzo de 2023.

La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 2T23, ascenderá a 405.1 millones de pesos, equivalente a Ps. 0.223 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación al cierre del 2T23. 

El tipo de cambio promedio de la cobranza durante el 2T23 fue de Ps. 17.6542 por dólar, una apreciación de 13.0% y de 5.8% en comparación con el tipo de cambio promedio del 2T22 y 1T23, respectivamente. Debido a la alta ponderación de ingresos dolarizados en el portafolio de Fibra Mty, dicha apreciación tuvo un efecto importante en las métricas operativas y financieras del periodo detalladas a lo largo del presente reporte. A pesar de ello, el tipo de cambio de cobranza promedio ponderado del primer semestre se ubica en Ps. 18.0200 por dólar. 

Si consideramos el tipo de cambio de Ps.18.0200 por dólar, la reducción en el gasto financiero por el prepago de las líneas de crédito revolventes mencionada en líneas anteriores y la adquisición del 7% remanente del portafolio Zeus, Fibra Mty se encuentra en camino a cumplir la parte alta de la guía de resultados 2023. En dado caso, el rendimiento anual de la distribución de efectivo sería de aproximadamente 8.0% respecto al precio de Ps. 12.38 por CBFI al inicio del año, alrededor de 170 puntos base por encima del rendimiento ponderado de los bonos gubernamentales a 10 años emitidos en México y Estados Unidos (M10 y UMS, respectivamente) al inicio del año.

Comentarios de Jorge Ávalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty

“Las oportunidades están a nuestro alrededor, pero depende de nosotros reconocerlas y aprovecharlas con determinación y perseverancia.” 

-Anonymous

En tan sólo tres meses después de la adquisición del portafolio Zeus, hemos logrado la integración de las 43 propiedades adquiridas a los procesos de operación de nuestro portafolio, habiendo estabilizado en su totalidad la facturación así como la integración completa de los procesos de renovación y proyectos de expansión. Una muestra de la capacidad de todo nuestro equipo de colaboradores para realizar adquisiciones de gran escala y de forma eficiente.

Uno de los principales retos al que nos enfrentamos al adquirir Zeus, era el financiar la adquisición de tal manera que nuestra estructura de capital se mantuviera con la calidad que siempre nos ha distinguido. Al cierre del 2T23, nuestro nivel de endeudamiento se encuentra en 25.7%. La disminución en el nivel de endeudamiento se debe principalmente a que durante el trimestre pagamos anticipadamente un monto total de US$ 183.0 millones de líneas de crédito revolventes, mismas que habían sido previamente dispuestas para la adquisición. US$ 103.0 millones fueron pagados anticipadamente durante los primeros 15 días de abril con recursos de la segunda liquidación de la suscripción preferente de capital, mientras que los US$ 80.0 millones restantes fueron pagados con los recursos de la devolución del IVA que recibimos el 23 de junio, menos de tres meses después de haber realizado la transacción. 

Como resultado, los fundamentales de nuestro balance se mantienen sólidos al tener la totalidad de nuestra deuda sin garantías, a tasa fija y con un vencimiento promedio de casi 5 años. Además, durante el mes de junio firmamos un crédito con BBVA por US$150.0 millones para sustituir el monto dispuesto de nuestro crédito sindicado firmado en 2021, extendiendo el vencimiento y reduciendo el costo financiero sobre dicho monto en más de 60 puntos base. En consecuencia, al 30 de junio de 2023, nuestra tasa de interés promedio ponderada se ubica en 4.8% y nuestro primer vencimiento de deuda se desplazó hasta octubre de 2027. Lo anterior es una demostración del beneficio económico de ser calificados como una emisora grado de inversión; estimamos seguir materializando estos beneficios en transacciones hacia adelante. 

Por lo que se refiere a temas de operaciones y crecimiento orgánico, seguimos observando actividad comercial en el espacio de oficinas, en este sentido, durante el trimestre se lograron comercializar más de 4,500 m2 en el mercado de Guadalajara, en donde al cierre del trimestre tenemos una ocupación superior al 95%. Nuestro mayor reto se mantiene en el mercado de Monterrey, especialmente en propiedades que originalmente estaban ocupadas por un solo inquilino (“single-tenant”), no obstante, concretar las negociaciones que están en curso nos pudiera posicionar en niveles cercanos al 80% de ocupación en el sector de oficinas antes de que concluya el año.

Por otra parte, el desempeño de nuestro portafolio industrial continúa en niveles atractivos, teniendo ocupaciones cercanas al 99%. Adicionalmente, tenemos solicitudes por más de US$ 50.0 millones para realizar expansiones de nuestros inquilinos dentro de sus ubicaciones actuales, de las cuales tenemos firmadas US$ 34.5 millones. Dichas expansiones, además de incrementar el área bruta rentable de las propiedades con una tasa de capitalización atractiva, nos permite incrementar el plazo del arrendamiento y negociar anticipadamente un incremento en la renta sobre la totalidad del inmueble, traduciéndose en un flujo más atractivo y defensivo para los inversionistas. Derivado de todo lo anterior, nos encontramos en buen camino para llegar al rango alto de nuestra guía de resultados de 2023. 

En materia de crecimiento inorgánico, a la fecha tenemos más de US$ 600.0 millones de proyectos en evaluación para posibles adquisiciones. Derivado de la actividad de mercado, mantenemos nuestro enfoque en realizar transacciones en el sector industrial, sin embargo, estamos siendo muy selectivos en las negociaciones para enfocarnos en adquisiciones verdaderamente acrecientes para nuestros inversionistas. En este sentido, aún contamos con capacidad de endeudamiento por un aproximado de US$ 250.0 millones para llegar a un 35% de nivel de apalancamiento. 

Me gustaría concluir anunciando qué, durante el 2T23, Fibra Mty completó por primera vez el cuestionario de evaluación del Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Esta evaluación es impulsada por inversionistas y respalda el marco de informes y referencias ASG globales para compañías inmobiliarias públicas, fondos inmobiliarios privados, desarrolladores e inversionistas en bienes raíces. De acuerdo con el calendario GRESB, en el mes de octubre recibiremos los resultados de la evaluación, así como un análisis comparativo contra nuestros pares.

Adquisiciones

Zeus

El pasado 29 de Marzo se adquirió substancialmente la totalidad del portafolio “Zeus”, compuesto por 46 edificios industriales ubicados en 11 entidades federativas de la República Mexicana y cuenta con ABR total aproximada de 822,052 metros cuadrados, así como por una reserva territorial con una superficie total aproximada de 882,723 metros cuadrados, por un precio total de compra de US$ 662.0 millones, más IVA e impuestos, costos y gastos de cierre correspondientes, quedando pendiente de formalizarse la compraventa definitiva de propiedades que representan aproximadamente el 7% del precio total acordado. Vale la pena mencionar que este 7% representa 3 propiedades estabilizadas y la mayor parte de la reserva territorial. Tal como se mencionó anteriormente en el reporte, durante el 2T23 Fibra Mty logró integrar en su totalidad, los procesos operativos de las propiedades adquiridas. 

De los montos pendientes por liquidar anunciados al 1T23, al 30 de junio de 2023 sigue pendiente el cierre de la segunda parte del portafolio Zeus. Por otra parte, de los costos de cierre correspondientes al 93% del portafolio los cuales ascienden a Ps. 398.6 millones, se han pagado Ps. 336.1 millones y están pendientes de pago de Ps. 62.5 millones. De concretarse la segunda parte del portafolio, los costos de cierre se estiman en Ps. 67.0 millones los cuales incluyen el seguro de título de propiedad.

Expansiones

Durante el 2T23 concluimos formalmente una expansión en el portafolio Filios el cual agregó 2,764 m2 como parte del acuerdo para invertir US$ 6.5 millones de dólares en el portafolio. Tal como lo anunciamos en el 4T21, esta expansión, además de incrementar el ingreso operativo neto del portafolio, extendió el vencimiento hasta 2031 del contrato de arrendamiento más relevante de Fibra Mty. 

Además, en los últimos meses hemos tenido un número sin precedentes de requerimientos para realizar expansiones en nuestros inmuebles industriales. Las expansiones firmadas al 30 de junio de 2023 lograrán incrementar el área bruta rentable de las propiedades a una tasa de capitalización atractiva y nos permitirán incrementar el plazo del arrendamiento, traduciéndose en un flujo más atractivo y defensivo para los inversionistas. 

Durante el trimestre, Fibra Mty firmó los siguientes acuerdos de expansión:

• El 1 de abril de 2023 se firmó un convenio para la expansión del inmueble industrial “Danfoss”, ubicado en Nuevo León.  El valor total de la inversión, se estima que ascienda a una cantidad de US$ 17.0 millones y que el proceso de construcción concluya durante el 4T24. Dicha expansión incrementará el ABR en un estimado de 19,000 m2. Por otra parte, el ION adicional estimado es de aproximadamente US$ 1.8 millones durante los primeros doce meses a partir del inicio de pago de renta.
• El 31 de mayo de 2023 se firmó un convenio para la expansión del inmueble industrial “Santiago”, ubicado en Querétaro.  El valor total de la inversión, se estima que ascienda a una cantidad de US$ 14.3 millones y que el proceso de construcción concluya durante el 3T24. Dicha expansión incrementará el ABR en un estimado de 15,000 m2. Por otra parte, el ION adicional aproximado de la expansión es de US$ 1.3 millones durante los primeros doce meses a partir del inicio de pago de renta.

Acerca de Fibra Mty

Fibra MTY es el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente. El portafolio de propiedades de Fibra Mty está compuesto por 106 propiedades, incluyendo 19 para uso de oficinas, 81 para uso industrial y 6 para uso comercial, con una Área Bruta Rentable de 1,640,916 m2, localizados en 14 estados de la República Mexicana.

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Fuente: PR